분양권 전매 절차 (분양권 개인간 직거래, 분양권 직거래 포함)

개인간 분양권 전매를 직접 처리한다면 매도인과 매수인 모두 적지 않은 중개사 수수료를 아낄 수 있습니다. 하지만 개인간 직거래는 위험이 적지 않으니 신중하게 진행하시는 것이 좋습니다. 개인간 분양권 전매를 설명하기 전에 먼저 분양권 직거래의 위험을 먼저 확인하시고 전매절차를 읽어주세요.

1. 매도자의 이중거래 사기위험 - 분양권은 기본적으로 채권에 불과하기 때문에 등기된 부동산과 같은 배타적인 효력이 없어 이중(중복)분양되었을 경우 다른 사람들에 대해서 우선권을 주장할 수 없습니다. 즉, 먼저 분양받았다고 하여 해당 부동산에 대해서 우선적인 권리를 가질 수 없다는 것입니다. 악의를 가진 매도자가 한꺼번에 여러 매수인에게 분양권을 판다고 접근한 후 계약금을 받고 잠적하는 경우가 종종 발생합니다. 이를 예방하기 위해서는 매도자의 신뢰를 파악하는 것이 중요한데 이는 개인이 파악하기 쉽지가 않습니다. 그러므로 믿을 수 있는 중개업체를 통하여 거래를 하는 것이 가장 안전합니다. 중개업체를 통한 거래를 하는 경우에도 매도인과 매수인 간 프리미엄을 얼마로 협의하는지 투명하게 밝히는 것이 중요합니다. 일부 떴다방 식 중개사들은 매도인과 매수인간 거래금액을 밝히지 않고 중간에서 차액을 챙기는 경우도 많다고 합니다.

2. 분양권 계약자와 매도자가 동일 인물인지 확인 - 분양권 거래 시에는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 합니다. 따라서 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입한 사람이 매도자가 맞는지 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전합니다. 그리고 분양권 계약서와 발코니 확장 및 추가 옵션비용 계약서 또한 원본을 확인 하여야 합니다.

3. 중도금 체납내역 확인 - 중도금이 체납된 적이 있는지 확인 후 체납 사실이 있다면 연체 이자의 납부에 관한 내용을 계약서 특약사항에 반드시 명기하여야 합니다. "잔금지급 전에 매도자가 연체된 중도금과 이자를 납입한다."

※ 분양권 전매 절차

아파트 신규 분양 당첨 => 분양계약 체결 => (1) 아파트 분양권 매매계약서 작성 => (2) 아파트 분양권 매매계약 검인 및 실거래 신고 => (3)은행대출 승계 => (4) 명의 변경

(1) 아파트 분양 매매계약서 작성

직거래인 경우 매도인과 매수인 당사자가 서로 거래하고자 하는 금액에 대하여 합의점에 이르면 직접 분양권 매매 계약서(첨부 서식 사용. 서식출처 : 전북도청 홈페이지)를 작성합니다. 거래하고자 하는 금액을 정할 때는 중도금 대출이자에 관한 부분도 협의하여 계약서에 특약사항으로 별도 표기합니다. 중도금 체납 시 연체 이자 및 체납 중도금에 관한 부분 또한 계약서에 특약사항으로 별도 명기하세요. 계약서에 입력하는 매매금액은 총 분양가격이 아닌 (납부한 계약금+총 납부한 중도금+프리미엄) 입니다.

<매매금액 및 양도소득세>는 어떻게 계산하는지 확인하려면 여기를 클릭해주세요.

분양권 계약서 작성 시 꼭 확인해야 하는 사항은 다음과 같습니다.

# 계약서 및 영수증 확인 - 매도인 분양계약서 확인, 발코니 확장비용과 추가 옵션비용, 계약금, 중도금 납입금액 건설회사에서 확인증명발급(영수증)

# 중도금 선납여부 확인 - 중도금을 선납해 놓은 경우가 있습니다. 할인을 적용받을 수 있기 때문이지만, 만약 시공사가 부도가 나면 보증을 못 받는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 중도금을 선납했다면 주택공제조합의 보증금을 받을 수 있는지 확인해야 합니다.

# 계약금과 중도금 은행납부 확인 - 분양권을 팔려는 입주예정자가 계약금과 중도금을 은행에 납부하지 않았다가 계약 이후 분양업체라 부도가 났다면 주택공제조합으로부터 보증을 받을 수 없습니다. 반드시 납부내역이나 영수증을 확인해야 합니다.

# 중도금 등의 채권압류, 가압류 확인 - 분양권을 팔려는 사람 중에는 입주 예정자가 은행 빚이 연체되어 중도금이 압류, 가압류된 경우가 있습니다. 이런 분양권을 매입할 경우 송사에 휘말릴 수 있으니 분양업체, 건설사 등을 통해 채권에 대한 압류, 가압률 등을 확인해야 합니다.

# 부도업체의 분양권 - 부도업체의 분양권은 시중가에 비해 싼 가격에 거래됩니다. 하지만 언제 다시 공사를 시행할 지 이후 지체 보상금 산정문제 등 처리해야 할 문제가 많기 때문에 일단 피하는 것이 좋습니다.

# 명의변경 전 매도자가 중도금 연체시 이행조건 - 중도금이 연체되었으면 건설업체들은 계약서 명의 변경을 해주지 않습니다. 만일 계약을 먼저 했으면 계약금을 떼일 수도 있으니 반드시 중도금 연체 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 중도금 연체 사실이 있다면 “잔금지급 전에 매도자가 연체된 중도금과 이자를 납입한다”는 조항을 계약서에 명기해야 합니다.

확인이 완료 되었다면 분양권매매계약서를 작성합니다. 분양권매매계약서는 거래 당사자(매도인, 매수인), 은행, 시공사와 나누어야 하므로 총 4부 이상 작성하는 것이 좋습니다.

준비 서류
매도인	매수인
분양계약서 발코니 확장 및 유상옵션 계약서 계약금과 중도금 납입 영수증 (영수증은 건설사 또는 분양 사무실에서 수령) 신분증 인감도장 매도용 인감증명서	신분증 인감도장

<분양권 전매 계약서 작성방법>을 확인하려면 여기를 클릭해주세요.

(2) 아파트 분양권 매매계약 검인 및 실거래가 신고

분양권 전매는 거래신고 대상이므로 실거래가 신고가 필수 입니다. 인터넷으로 관할 지자체 부동산거래관리시스템에서도 할 수 있습니다. 계약서 작성이 완료되면 매도인(분양계약서 원본을 들고 가야 하므로 주로 매도인이 감)이 해당 시·군·구청 민원실에서 부동산 실거래신고를 합니다. 민원실에서 분양권 매매 실거래 신고와 검인을 받으러 왔다고 말하면 됩니다. 중개사를 통해 분양권 거래를 하는 경우에는 실거래가 신고를 의무적으로 하게 되어 있기 때문에 신경쓰지 않아도 됩니다. 

증여나 공동명의를 할 경우에는 민원실 관련부서에서 "검인" 날인을 받습니다.

인지세가 발생하므로 인지세를 준비해 가세요.

<분양권 전매 시 인지세>를 확인하려면 여기를 클릭해주세요.

준비 서류
매도인	매수인
분양계약서 신분증 분양권 매매계약서	-

(3) 은행대출 승계

중도금 대출이 있다면 쌍방이 승계여부를 결정 후 은행대출승계 또는 상환 절차를 진행합니다. 

은행대출을 승계하는 경우, 중도금 대출을 받은 은행을 함께 방문하여 대출채무승계신청서, 각서, 확약서 등을 작성해야 합니다. 이때 채무승계 시 인지대 비용이 발생하므로 인지대를 누가 부담하느냐에 대한 부분도 협의를 한 후 방문하면 더 좋습니다.

준비 서류
매도인	매수인
분양계약서 분양권 매매계약서 인감증명서 인감도장 주민등록등본 신분증 실거래가신고필증 추가 :  소득이 없는 경우 : 건강보험료 납부확인서 개인사업자인 경우 : 사업자등록증, 소득금액증명원 근로자인 경우 : 재직증명서, 근로소득원천징수영수증	신분증 인감증명서 2부 인감도장 주민등록등본 2부

(4) 명의변경

은행대출승계작업까지 완료가 되었다면 마지막으로 분양회사를 방문하여 분양권 명의 변경을 신청합니다. 일반분양 아파트의 분양권인 경우 건설사를 방문하면 되고, 조합아파트의 경우에는 건설사와 조합사무실 두 곳을 방문하여 명의변경을 요청하면 됩니다.전매업무는 특정요일에 진행되므로 확인 후 방문하는 것이 좋습니다. 그리고 분양권 명의변경처리가 당일 이루어지지 않는다면 매수자는 시공사(모델하우스)를 방문해 명의변경된 분양계약서를 따로 수령하시면 됩니다.

준비 서류
매도인	매수인
분양계약서 매도용 인감증명서 인감도장 주민등록등본 신분증 실거래가신고필증 대출승계 또는 상환확인서	신분증 인감증명서 인감도장 주민등록등본